Construire une terrasse semble relever du simple aménagement extérieur. Le cadre juridique qui s’applique dépend pourtant de critères précis : hauteur par rapport au sol, surface créée, présence ou non d’une couverture, et localisation du terrain.
Selon la combinaison de ces paramètres, le projet peut être libre de toute formalité, soumis à une déclaration préalable de travaux ou nécessiter un permis de construire. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune ajoute des règles locales qui peuvent durcir les obligations nationales.
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Terrasse de plain-pied, surélevée ou couverte : le type change tout
La distinction fondamentale repose sur la configuration de la terrasse par rapport au terrain naturel. Une terrasse de plain-pied non couverte ne crée ni emprise au sol ni surface de plancher au sens du Code de l’urbanisme. Elle est donc dispensée de toute autorisation, sauf si le terrain se situe en secteur protégé (abords de monuments historiques, site patrimonial remarquable, périmètre défini par le PLU).
Dès que la terrasse est surélevée, c’est-à-dire qu’elle repose sur des fondations, des pilotis ou une structure qui la place au-dessus du niveau du sol, elle génère une emprise au sol. La formalité dépend alors de la surface concernée et de la zone.
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Une terrasse couverte (pergola fixe, auvent, toiture) suit la même logique, avec un paramètre supplémentaire : la couverture crée de la surface de plancher si elle est close sur au moins deux côtés. Dans ce cas, les seuils déclencheurs s’abaissent.
Seuils d’emprise au sol et autorisation d’urbanisme pour une terrasse
L’emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Pour une terrasse surélevée ou couverte, c’est ce calcul qui détermine le régime applicable.
En zone couverte par un PLU
- Emprise au sol inférieure ou égale à 5 m² et hauteur sous 12 m : aucune formalité, sauf en secteur protégé où une déclaration préalable (DP) reste exigée
- Emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² (portée à 40 m² dans certaines zones urbaines du PLU) : déclaration préalable de travaux obligatoire
- Emprise au sol supérieure à 20 m² (ou 40 m² selon la zone) : permis de construire requis
En commune sans PLU
Le seuil de 40 m² ne s’applique pas. La déclaration préalable couvre les surfaces entre 5 et 20 m², et le permis de construire s’impose au-delà.
En secteur protégé, même une terrasse de plain-pied nécessite une déclaration préalable. La mairie peut aussi imposer des prescriptions architecturales sur les matériaux ou les teintes.
Distances de voisinage et droit de vue sur une terrasse
L’autorisation d’urbanisme ne règle pas tout. Une terrasse, même dispensée de formalité, peut créer une vue directe ou oblique sur la propriété voisine. Les articles 678 et 679 du Code civil imposent des distances minimales : 1,90 mètre pour une vue droite, 0,60 mètre pour une vue oblique, mesurés depuis le bord extérieur de la terrasse jusqu’à la limite séparative.
Ces distances s’appliquent indépendamment de la surface ou de la hauteur de la terrasse. Le non-respect peut entraîner une action en justice du voisin, même des années après la construction, tant que le délai de prescription n’est pas écoulé.
Le PLU peut prévoir des règles de recul différentes. En l’absence de disposition locale, la construction doit se situer soit en limite de propriété, soit à au moins 3 mètres de celle-ci. Un accord écrit du voisin permet de déroger à ces distances, mais il est prudent de le faire constater pour éviter tout litige ultérieur.
Taxe d’aménagement et déclaration fiscale d’une terrasse
La question fiscale est souvent négligée. Une terrasse qui constitue une emprise au sol ou une surface taxable peut déclencher la taxe d’aménagement, même si elle ne nécessite qu’une simple déclaration préalable. Le calcul dépend des valeurs forfaitaires fixées annuellement et des taux votés par la commune et le département.
Par ailleurs, une terrasse couverte qui augmente la surface habitable ou la surface de plancher du logement doit être déclarée au centre des impôts fonciers. Cette déclaration peut entraîner une réévaluation de la valeur locative cadastrale, donc une hausse de la taxe foncière. La terrasse de plain-pied non couverte échappe en principe à cette obligation, puisqu’elle ne crée pas de surface de plancher.
Terrasse en copropriété : une double autorisation à prévoir
En immeuble collectif, l’obtention d’une autorisation d’urbanisme auprès de la mairie ne suffit pas. Lorsque le projet modifie l’aspect extérieur du bâtiment, utilise une toiture-terrasse commune ou empiète sur une partie commune, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire. Cette règle découle de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, notamment ses articles 9 et 25.
L’autorisation de la copropriété doit être obtenue avant le dépôt du dossier en mairie. Un refus de l’assemblée générale rend le projet inenvisageable, quelle que soit la position de la commune sur le plan urbanistique. Le syndic peut exiger la remise en état si les travaux sont réalisés sans vote préalable.
Sanctions et recours en cas de terrasse non déclarée
Construire une terrasse sans l’autorisation requise expose à plusieurs risques. La mairie peut dresser un procès-verbal d’infraction et exiger la mise en conformité, voire la démolition. Le délai de prescription de l’action pénale en matière d’urbanisme est de six ans à compter de l’achèvement des travaux.
- Amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros par mètre carré de surface construite irrégulièrement
- Obligation de déposer une demande de régularisation (déclaration préalable ou permis) si la construction est compatible avec les règles en vigueur
- Action civile possible du voisin pour trouble de voisinage ou non-respect des distances de vue, sans limitation de délai tant que l’ouvrage existe
Avant tout projet, la démarche la plus fiable reste de consulter le service urbanisme de la mairie. Le PLU, le plan de zonage et le règlement de la zone concernée y sont consultables. Un certificat d’urbanisme d’information permet de connaître les règles applicables à la parcelle avant d’engager les travaux ou de constituer un dossier.
